Sanierungsstrategie für klima­neutrale Bürogebäude.

Mit der AXA Investment Managers Schweiz AG (AXA IM) hat Renera (früher Energie Zukunft Schweiz AG)) in einem Workshop einen Entscheidungsbaum erarbeitet, um ihr in Zukunft zu erleichtern, die passenden Sanierungsmassnahmen für ihre Büroliegenschaften zu wählen.

Review der bestehenden Energie-Effizienz-Anforderungen.

Die AXA IM verfolgt das Ziel, das Immobilienportfolio bis spätestens 2050 klimaneutral auszugestalten und wollte eine entsprechende Sanierungsstrategie erarbeiten. Sie hat vor kurzem intern ihre eigenen Energie-Effizienz-Anforderungen an Sanierungen definiert, die im Rahmen des Projektes einem Review unterzogen wurden. Diese waren: 

  • Teilsanierungen: GEAK C
  • Gesamtsanierungen: GEAK B

Renera wurde beauftragt, anhand von konkreten Beispielen aufzuzeigen, wie energetische Sanierungen im Bereich Bürogebäude ausgestaltet werden müssen, um sicherzustellen, dass heute die Weichen für das Ziel 2050 richtiggestellt werden. Dazu wurde zunächst die Zusammensetzung des Portfolios näher betrachtet und für verschiedene Liegenschaften je ein GEAK® Plus erstellt. 

Projektablauf AXA
Projektablauf AXA

Grafik 1: Projektablauf

GEAK® Plus als Grundlage für die Sanierungsstrategie.

Mit dem GEAK® Plus werden Gebäude auf ihren energetischen Zustand und die Effizienz analysiert. Der Zustand wird auf der Energieetikette als Klassen A (sehr effizient) bis G (wenig effizient) angezeigt. Im Beratungsbericht wird in mindestens zwei bis drei Varian­ten mit konkreten Massnahmen aufgezeigt, wie das Gebäude im Bereich Energieeffizienz optimiert und modernisiert werden kann. Weiter wird aufgezeigt, welche Wirkung und Kosten die einzelnen Massnahmen verursachen und wie viel Fördergelder beantragt werden könnten. In diesem Zusammenhang führt Renera für AXA IM insgesamt 12 GEAK® Plus in folgenden Kategorien durch (je 3 Objekte):

  • Altstadt Liegenschaften
  • Industrie Liegenschaften
  • Klassische Büroliegenschaften
  • Retail / High Street

Ziel war es, anhand dieser Analysen Vorgaben für künftigen Sanierungsprojekte zu erstellen.

Erkenntnisse / Empfehlungen aus Objekt-Analyse.

GEAK AXA
GEAK AXA

Grafik 2: Beispiel für die Erkenntnisse und Empfehlungen aus der Objekt-Analyse 

Bilanz: Entscheidungsbaum als Roadmap für Netto Null bis 2050.

Die Untersuchungen haben ergeben, dass aufgrund der Zusammensetzung des Port­folios die Formulierung einer Normenstrategie für die vier Segmente „Altstadt Liegen­schaften“, „Industrie Liegenschaften“, „Klassische Büroliegenschaften Retail / High Street“ kaum möglich ist. 

Aus diesem Grund konzipierte Renera für die AXA IM einen Entscheidungsbaum. Dieser soll nun helfen, bei der Planung von Sanierungen von Bürogebäuden die richtigen Mass­nahmen auf Objektebene abzuleiten. Der Entscheidungsbaum ist ein neues Hilfsset, mit dem die AXA IM strategisch die wirtschaftlichen Ziele für ihr schweizweites Portfolio verfolgen kann. Der AXA IM steht nun eine Roadmap zur Verfügung, wie sie vorgehen muss, um auf bestem Weg Richtung Netto Null zu steuern.

Nutzen für die AXA IM.

  • Professioneller Review der eigenen Energie-Effizienz-Anforderungen
  • Analyse des energetischen Zustands und der Effizienz bei verschiedenen Gebäudekategorien
  • GEAK® Plus - Bericht mit Optimierungsvorschlägen 
  • Kostenübersicht der Massnahmen und möglichen Fördergelder
  • Gemeinsamer Workshop mit Besprechung der Ergebnisse
  • Entscheidungsbaum, um auf Objektebene die richtigen Massnahmen vorzunehmen
  • Ganzheitliche Sanierungsstrategie für ein klimaneutrales Portfolio

Projektverantwortlicher Renera

Unsere Auftraggeberin

AXA Investment Managers ver­waltet mit einem Team aus 40 Immobilien­spezialist:innen das Immobilien­portfolio der AXA Schweiz sowie die Immobilien­anlagen der AXA Anlagestiftung und der AXA Immovation Immo­bilien­fonds in der Höhe von über CHF 15.5 Milliarden. Derzeit be­treuen sie Anlagen in rund 700 Liegenschaften.

Unser Bestreben ist es, dass bis spätestens 2050 alle unsere Liegen­schaften klimaneutral sind und dem Netto-Null-Ziel ent­sprechen. Dafür mussten wir ins­besondere bei Büro­liegen­schaften mit komplexerer Gebäude­technik und spezieller miet­recht­licher Ausgangslage vollum­fängliche Informationen über alle möglichen Massnahmen aufgeklärt werden, um die beste Sanierungs­strategie und den richtigen Zeit­punkt zu definieren. Die Renera AG konnte uns zu den wichtigsten Sa­nierungs­mass­nahmen und über ihre Durch­führbarkeit aufklären. In ge­mein­samen Workshops haben sie uns eine Roadmap für die zu­künf­tigen Schritte aufgezeigt. Diese sind entsprechend in unseren CO₂-Absenkpfad für die jeweilige Liegen­schaft eingeflossen, um unser Netto Null Ziel mit einem stabilen Funda­ment anzupacken.

Valeria Bianco
Valeria Bianco

Valeria Bianco
Sustainability Manager Real Assets, AXA IM

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