Sanierungsstrategie für klimaneutrale Bürogebäude.
Mit der AXA Investment Managers Schweiz AG (AXA IM) hat Renera (früher Energie Zukunft Schweiz AG)) in einem Workshop einen Entscheidungsbaum erarbeitet, um ihr in Zukunft zu erleichtern, die passenden Sanierungsmassnahmen für ihre Büroliegenschaften zu wählen.
Review der bestehenden Energie-Effizienz-Anforderungen.
Die AXA IM verfolgt das Ziel, das Immobilienportfolio bis spätestens 2050 klimaneutral auszugestalten und wollte eine entsprechende Sanierungsstrategie erarbeiten. Sie hat vor kurzem intern ihre eigenen Energie-Effizienz-Anforderungen an Sanierungen definiert, die im Rahmen des Projektes einem Review unterzogen wurden. Diese waren:
- Teilsanierungen: GEAK C
- Gesamtsanierungen: GEAK B
Renera wurde beauftragt, anhand von konkreten Beispielen aufzuzeigen, wie energetische Sanierungen im Bereich Bürogebäude ausgestaltet werden müssen, um sicherzustellen, dass heute die Weichen für das Ziel 2050 richtiggestellt werden. Dazu wurde zunächst die Zusammensetzung des Portfolios näher betrachtet und für verschiedene Liegenschaften je ein GEAK® Plus erstellt.
Grafik 1: Projektablauf
GEAK® Plus als Grundlage für die Sanierungsstrategie.
Mit dem GEAK® Plus werden Gebäude auf ihren energetischen Zustand und die Effizienz analysiert. Der Zustand wird auf der Energieetikette als Klassen A (sehr effizient) bis G (wenig effizient) angezeigt. Im Beratungsbericht wird in mindestens zwei bis drei Varianten mit konkreten Massnahmen aufgezeigt, wie das Gebäude im Bereich Energieeffizienz optimiert und modernisiert werden kann. Weiter wird aufgezeigt, welche Wirkung und Kosten die einzelnen Massnahmen verursachen und wie viel Fördergelder beantragt werden könnten. In diesem Zusammenhang führt Renera für AXA IM insgesamt 12 GEAK® Plus in folgenden Kategorien durch (je 3 Objekte):
- Altstadt Liegenschaften
- Industrie Liegenschaften
- Klassische Büroliegenschaften
- Retail / High Street
Ziel war es, anhand dieser Analysen Vorgaben für künftigen Sanierungsprojekte zu erstellen.
Erkenntnisse / Empfehlungen aus Objekt-Analyse.
Grafik 2: Beispiel für die Erkenntnisse und Empfehlungen aus der Objekt-Analyse
Bilanz: Entscheidungsbaum als Roadmap für Netto Null bis 2050.
Die Untersuchungen haben ergeben, dass aufgrund der Zusammensetzung des Portfolios die Formulierung einer Normenstrategie für die vier Segmente „Altstadt Liegenschaften“, „Industrie Liegenschaften“, „Klassische Büroliegenschaften Retail / High Street“ kaum möglich ist.
Aus diesem Grund konzipierte Renera für die AXA IM einen Entscheidungsbaum. Dieser soll nun helfen, bei der Planung von Sanierungen von Bürogebäuden die richtigen Massnahmen auf Objektebene abzuleiten. Der Entscheidungsbaum ist ein neues Hilfsset, mit dem die AXA IM strategisch die wirtschaftlichen Ziele für ihr schweizweites Portfolio verfolgen kann. Der AXA IM steht nun eine Roadmap zur Verfügung, wie sie vorgehen muss, um auf bestem Weg Richtung Netto Null zu steuern.
Nutzen für die AXA IM.
- Professioneller Review der eigenen Energie-Effizienz-Anforderungen
- Analyse des energetischen Zustands und der Effizienz bei verschiedenen Gebäudekategorien
- GEAK® Plus - Bericht mit Optimierungsvorschlägen
- Kostenübersicht der Massnahmen und möglichen Fördergelder
- Gemeinsamer Workshop mit Besprechung der Ergebnisse
- Entscheidungsbaum, um auf Objektebene die richtigen Massnahmen vorzunehmen
- Ganzheitliche Sanierungsstrategie für ein klimaneutrales Portfolio
Projektverantwortlicher Renera
Unsere Auftraggeberin
AXA Investment Managers verwaltet mit einem Team aus 40 Immobilienspezialist:innen das Immobilienportfolio der AXA Schweiz sowie die Immobilienanlagen der AXA Anlagestiftung und der AXA Immovation Immobilienfonds in der Höhe von über CHF 15.5 Milliarden. Derzeit betreuen sie Anlagen in rund 700 Liegenschaften.
Unser Bestreben ist es, dass bis spätestens 2050 alle unsere Liegenschaften klimaneutral sind und dem Netto-Null-Ziel entsprechen. Dafür mussten wir insbesondere bei Büroliegenschaften mit komplexerer Gebäudetechnik und spezieller mietrechtlicher Ausgangslage vollumfängliche Informationen über alle möglichen Massnahmen aufgeklärt werden, um die beste Sanierungsstrategie und den richtigen Zeitpunkt zu definieren. Die Renera AG konnte uns zu den wichtigsten Sanierungsmassnahmen und über ihre Durchführbarkeit aufklären. In gemeinsamen Workshops haben sie uns eine Roadmap für die zukünftigen Schritte aufgezeigt. Diese sind entsprechend in unseren CO₂-Absenkpfad für die jeweilige Liegenschaft eingeflossen, um unser Netto Null Ziel mit einem stabilen Fundament anzupacken.
Valeria Bianco
Sustainability Manager Real Assets, AXA IM
Energieberatung für Immobilienbesitzende
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